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Haus kaufen ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer und riskanter. Der Rechner zeigt, was fehlendes Eigenkapital dich konkret kostet: drei Varianten für dasselbe Haus.

Kauf
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Zinsen

Die Aufschläge sind Annahmen. Frag deine Bank nach den echten Werten.

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Drei Varianten im Vergleich

20 % EigenkapitalNur Nebenkosten (100 %)Ohne Eigenkapital (110 %)

Wann Banken voll finanzieren

Ohne Eigenkapital trägt die Bank das volle Risiko. Sie verlangt deshalb mehr Sicherheit an anderer Stelle:

  • Sicheres, hohes Einkommen, etwa unbefristete Anstellung, Beamtenstatus oder lange Selbstständigkeit mit stabilen Gewinnen.
  • Sehr gute Bonität ohne negative Schufa-Einträge und mit wenigen laufenden Krediten.
  • Hohe Tilgung, damit die Schuld schnell unter den Wert der Immobilie sinkt.
  • Gute Lage, damit die Immobilie im Ernstfall verkäuflich ist.

Die Risiken

Bei einer 110-%-Finanzierung ist das Darlehen anfangs höher als der Wert des Hauses. Musst du in den ersten Jahren verkaufen, etwa wegen Jobwechsel oder Trennung, reicht der Erlös womöglich nicht, um den Kredit abzulösen. Dazu kommt eine höhere Restschuld nach der Zinsbindung, die du zum dann gültigen Zins weiterfinanzierst.

Alternativen zum klassischen Eigenkapital

  • Eigenleistung: handwerkliche Arbeit, die Banken teilweise als Eigenkapital anerkennen.
  • Familiendarlehen oder Schenkung: Eltern oder Verwandte stellen Geld bereit. Lass Darlehen schriftlich festhalten.
  • Bausparguthaben und angesparte Altersvorsorge, die förderunschädlich entnommen werden kann.
  • Förderkredite: Programme der KfW und der Länder senken den Zins für einen Teil der Summe.

Wie viel Kaufpreis dein Einkommen trägt, rechnest du mit dem Budgetrechner aus.

Aktualisiert: Oktober 2026

Häufige Fragen

Kann man ein Haus ganz ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, manche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten vollständig. Sie verlangen dafür meist ein hohes, sicheres Einkommen, eine sehr gute Bonität und einen Zinsaufschlag. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-%-Finanzierung?

Bei einer 100-%-Finanzierung leiht dir die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei 110 % finanziert sie auch die Nebenkosten. Das Darlehen ist dann höher als der Wert der Immobilie.

Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?

Banken verlangen für höhere Beleihungsausläufe einen Zinsaufschlag. Mit den Annahmen auf dieser Seite steigt die Rate für ein Haus zu 350.000 € um 813 € im Monat gegenüber 20 % Eigenkapital. Die tatsächlichen Aufschläge nennt dir deine Bank.

Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Viele Banken erkennen handwerkliche Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek, bis zu einer bestimmten Höhe als Eigenkapitalersatz an. Sie muss realistisch geplant und nachweisbar sein.

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