Hauskaufrechner

So rechnet der Hauskaufrechner

Der Rechner geht von einem Annuitätendarlehen aus, der üblichen Form der Baufinanzierung in Deutschland. Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate. Am Anfang besteht sie vor allem aus Zinsen, mit jeder Zahlung wächst der Tilgungsanteil.

Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Modernisierung
Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Beispiel mit den Standardwerten

Ein Haus für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen, 20.000 € Modernisierung und 60.000 € Eigenkapital:

• Kaufnebenkosten: 36.210 € (Grunderwerbsteuer 19.500 €, Notar und Grundbuch 6.000 €, Makler 10.710 €)
• Darlehen: 296.210 €
• Monatsrate bei 4,60 % Zins und 2,00 % Tilgung: 1.629 €
• Restschuld nach 10 Jahren: 221.168 €
• Schuldenfrei nach 26,1 Jahre, wenn der Zins gleich bleibt. Zinsen insgesamt: 212.175 €

Kaufnebenkosten: was zum Kaufpreis dazukommt

Die Nebenkosten sind der Posten, den viele beim ersten Hauskauf unterschätzen. Sie bestehen aus drei Teilen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Mehr im Grunderwerbsteuer-Rechner.
• Notar und Grundbuch: zusammen rund 2 % des Kaufpreises, davon etwa 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt.
• Makler: Haben Käufer und Verkäufer den Makler beauftragt, teilen sie die Provision seit Ende 2020 hälftig. Für Käufer sind oft bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Als Minimum gelten die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren Banken nur ungern. Besser sind 20 bis 30 % des Kaufpreises. Entscheidend ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Unter 60 % bekommst du meist die besten Zinsen, über 80 % und besonders bei Vollfinanzierungen über 100 % wird es spürbar teurer. Der Rechner weist dich darauf hin, wenn dein Eigenkapital knapp ist.

Wie viel Haus du dir mit deinem Einkommen leisten kannst, rechnet der Budgetrechner rückwärts aus.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie lange du abzahlst und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Für das Beispieldarlehen über 296.210 € bei 4,60 % Sollzins:

Von 1 % auf 3 % Tilgung steigt die Rate um 494 € im Monat. Dafür sparst du 166.649 € Zinsen und bist 17,3 Jahre früher schuldenfrei. Viele Banken empfehlen mindestens 2 %.

Zinsbindung und Restschuld

Mit der Zinsbindung legst du fest, wie lange der Sollzins garantiert ist, meist 10, 15 oder 20 Jahre. Danach ist in der Regel noch eine Restschuld offen, die du zum dann gültigen Zins weiterfinanzierst. Je länger die Bindung, desto höher ist meist der Zins, desto besser kannst du aber planen. Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung steht im Ergebnis und ist im Diagramm markiert.

Sondertilgung: schneller schuldenfrei

Viele Darlehen erlauben eine kostenlose Sondertilgung, oft bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Jeder sondergetilgte Euro senkt die Restschuld sofort und spart alle künftigen Zinsen darauf. Im Beispiel bringen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr eine Ersparnis von 77.225 € Zinsen, und du bist 8,6 Jahre früher schuldenfrei.

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Grunderwerbsteuersätze geprüft: Oktober 2026